Om de uitwassen van een huurder te voorkomen, heeft de wetgever regels vastgelegd. De eerste is de introductie van een verwijderingsprocedure. Deze procedure wordt aangevuld met specifieke bepalingen (met name winterstop) en de verplichting om de rechten van de gebruiker te respecteren.

Uitwijzing van de huurder in geval van onbetaalde huur: een recht voor de verhuurder

De huurovereenkomst voorziet in het verstrekken van huisvesting door de verhuurder in ruil voor de betaling van huur en bijbehorende huurlasten door de huurder. Als dit contractuele saldo niet wordt gerespecteerd, kan het contract worden verbroken.

In geval van onbetaalde huur heeft de eigenaar dus de mogelijkheid om de huurder uit te zetten. Deze verwijdering is zeer ingekaderd, aangezien de wetgever een procedure heeft ingesteld om de rechten van de huurder te respecteren. Verschillende stappen zijn vereist voor de eigenaar.

Voordat u bij deze verwijdering komt, zijn er ook andere manieren om de betaling van de verschuldigde huurdata te eisen.

Voor verwijdering: van de minnelijke procedure tot de formele aanmaning

Alvorens te komen tot de uitwijzing van een huurder, in laatste instantie wanneer de situatie onoplosbaar blijft, moeten de verhuurder verschillende acties ondernemen.

Hands-on om de situatie te inventariseren en een gecoördineerde oplossing te vinden

De problemen worden niet direct opgelost door de rechtszaken. De verhuurder die met onbetaalde huur wordt geconfronteerd, moet onmiddellijk contact opnemen met de huurder om de oorzaak te achterhalen en een manier vinden om deze situatie te regulariseren.

Het is zelfs raadzaam om dichter bij de huurder te komen zodra betalingsincidenten verschijnen (late betaling, afwijzing van heffingen, …).

Het toekennen van een betalingstermijn om tijdelijke problemen aan te pakken kan de oplossing zijn om de situatie in der minne op te lossen.

Beëindiging van de huurovereenkomst in aanwezigheid van een ontbindende clausule

De ontbindende clausule is de clausule die bepaalt dat het huurcontract automatisch wordt beëindigd in geval van onbetaalde huur. Om deze clausule te laten werken, moet de verhuurder de huurder eerst een opdracht sturen om te betalen.

Deze actie kan worden overwogen vanaf de eerste onbetaalde. Het bevel om te betalen wordt uitgegeven door een deurwaarder en de borg als die er is.

Namelijk : om de onbetaalde huren te recupereren, kan de verhuurder de gerechtsdeurwaarder vragen het verschuldigde bedrag rechtstreeks op de bankrekening van de huurder in te voeren, of zelfs een beslag op bezoldigingen te vestigen.

De tussenkomst van deze beëdigde professional heeft een kostprijs (ongeveer honderd euro) maar is een essentiële stap in de procedure van beëindiging van de huurovereenkomst.

Na deze kennisgeving heeft de huurder een periode van twee maanden om zijn schuld te betalen als het gehuurde huis leeg is en een maand in geval van gemeubileerde huur. Hij kan ook een beroep doen op de rechtbank om een ​​langere betalingstermijn aan te vragen.

Gerechtelijke beëindiging van de huurovereenkomst bij afwezigheid van een opzeggingsclausule

De verhuurder kan de huurder vooraf een ingebrekestelling sturen om hem te herinneren aan zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst.

Niet-afwikkeling en start van gerechtelijke procedures voor uitzetting

Als de huurder zijn situatie niet binnen twee maanden (of binnen de door de rechter vastgestelde termijn) heeft geregulariseerd, kan de verhuurder de rechter in beslag nemen en de ontruimingsprocedure starten.

De verhuurder zal de rechter vragen kennis te nemen van de annulering van de huurovereenkomst en de uitzetting van de huurder uit te spreken.

Verwijderingsprocedure: lang en complex

De verwijderingsprocedure vindt plaats voor de rechtbank. Lang en complex, de verhuurder zal geduld moeten hebben.

Bepaling van de gehoordatum

De datum van de hoorzitting wordt vastgesteld door het register. Volgens de rechtbanken zijn de vertragingen soms lang en worden ze verlengd door uitstel van het horen wanneer de huurder wacht op de benoeming van een advocaat in het kader van rechtsbijstand.

Rechter's bevel

De rechter zal een bevel geven (één of twee maanden na de zitting) waarin hij niet verplicht is de huurovereenkomst te beëindigen. Het kan opnieuw een betalingstermijn toekennen aan de huurder, die maximaal drie jaar kan zijn. In geval van niet-naleving van het schema wordt de ontbindende clausule definitief van kracht en is verwijdering mogelijk.

Rechter's beslissing

De rechter beoordeelt of de fout van de huurder ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen en zijn verwijdering te gelasten. Ook hier heeft hij de mogelijkheid hem betalingsvoorwaarden te verlenen.

Kennisgeving van deportatieopdracht en opdracht om het pand vrij te geven

Zodra de annulering is genoteerd en het ontruimingsbevel is uitgevaardigd door de rechter, moet de verhuurder de huurder hiervan op de hoogte brengen en hem een ​​opdracht sturen om het pand vrij te geven.

Om de huurder in staat te stellen zijn verhuizing te organiseren, verleent de wet hem een ​​periode van twee maanden vanaf het bevel om de plaatsen vrij te moeten maken om uit te voeren.

Uitzetting als zodanig: de tussenkomst van de deurwaarder

De verwijderingsprocedure moet worden uitgevoerd door een deurwaarder.

Waarschuwing : de verhuurder kan niet het initiatief nemen om de behuizing binnen te gaan vóór de tussenkomst van een deurwaarder, het slot veranderen en het meubilair aanraken, op straffe van vervolging wegens overtreding van het huis!

Het specifieke geval van de winterstop

Er mag geen ontruiming plaatsvinden tijdens de zogenaamde winterstopperiode van 1 november tot 31 maart, tenzij de ontruiming tegen een huurder is wiens ontruiming gepaard gaat met een verhuizing die overeenkomt met de behoeften van zijn gezin. (het aantal kamers moet overeenkomen met het aantal inzittenden).

Welk advies om betalingsproblemen te voorkomen?

Gezien de complexiteit van de implementatie van de ontruimingsprocedure, is het belangrijk om de juiste reflexen aan te nemen zodra de huurovereenkomst is ondertekend.

  • Neem een ​​ontbindende clausule in het contract op

Met deze clausule kan de verhuurder tijd besparen in de procedure in geval van onbetaalde facturen.

  • Zorgen voor een resultaat in geval van weigering van betaling

Om een ​​aantal activa te hebben in geval van bewezen verzuim, is het raadzaam de verhuurder te informeren naar de werkgever van de huurder.

Andere gronden die een verwijderingsprocedure kunnen rechtvaardigen

Het ontbreken van huurprijs is een reden voor de uitvoering van een ontruimingsprocedure, maar andere oorzaken kunnen ook door de eigenaar worden aangevoerd.

Kan bijvoorbeeld worden ingeroepen om het contract te beëindigen en de huurder te vragen het pand te verlaten:

  • onderverhuur zonder voorafgaande kennisgeving aan de eigenaar,
  • de schade aan de rust van het gebouw,
  • het ontbreken van een opstalverzekering,
  • de realisatie van werken zonder toestemming van de eigenaar,

Om ook te lezen:

  • Hoe werkt onbetaalde huurverzekering?
  • VISALE: de garantie in geval van onbetaalde huur
  • Rent referentie-index (IRL): hoe deze te gebruiken?
  • Te late betaling van de huur: welke oplossingen?
  • Beëindiging van een huurovereenkomst: wat u moet weten

Categorie:

Huis