Wanneer een eigenaar zijn eigendom wil verkopen, is hij niet altijd vrij om de verkoop voor iedereen te openen. Er kan inderdaad een stedelijk voorkeursrecht zijn dat de verkoper zal verplichten zijn gebouw bij voorrang aan een gemeenschap aan te bieden voordat hij zijn onroerendgoedadvertentie publiceert of zijn eigendom toevertrouwt aan een makelaarskantoor. Hoe werkt het recht van stedelijke voorkoop? Om welke gebouwen gaat het? Laten we deze nogal ongewone beperking inventariseren die de vrijheid van de eigenaar omkadert.

Wat is het stedelijke voorrecht?

Gemeenschappen kunnen gebieden afbakenen waarin specifieke stedelijke ontwikkelingen worden uitgevoerd (vervoersnetwerk, recreatieve infrastructuur, sociale woningbouw, enz.).

In dit geval hebben deze gemeenschappen een speciaal voorrecht om deze operaties te kunnen uitvoeren: het recht van voorkoop in de steden.

In toepassing van dit recht, gedefinieerd door de stedenbouwkundige code, moet elke verkoper van onroerend goed in het betrokken gebied dit bij de gemeenschap indienen voordat hij de verkoop voor het grote publiek openstelt.

Het recht van stadsvoorkoop beperkt daarom de vrijheid van de eigenaar om zijn eigendom te verkopen, aangezien het zich het recht voorbehoudt om het publiek te beletten het eigendom te verwerven vóór enige andere koper.

Wie kan dit voorkeursrecht uitoefenen?

Deze specifieke positie met betrekking tot de verwerving van een onroerend goed kan worden uitgeoefend door een gemeente of een gemeenschap van gemeenten, door de staat, door een openbare instelling, enz.

Welke goederen worden beïnvloed door de DPU?

Het voorkeursrecht voor steden heeft betrekking op onroerend goed in al zijn diversiteit (gebouwen die al dan niet zijn aangetast voor woninggebruik, individuele huizen, grond, …).

Om te weten : behalve uitdrukkelijke afwijking, hebben geen betrekking op de gebouwen voltooid sinds minder dan 10 jaar.

Wie besluit deze beperking in te voeren?

Het is aan de gemeenteraad om na beraadslaging te beslissen over de implementatie van een stedelijk voorkeursrecht op dit of dat geografische gebied volgens de geplande ontwikkelingsprojecten op het betrokken grondgebied.

Om te weten : in geval van twijfel over het bestaan ​​of niet van een voorkeursrecht op zijn eigendom, is het mogelijk om contact op te nemen met de afdeling stadsplanning van het gemeentehuis van de plaats van het goede.

Hoe gaat de verkoop van het onroerend goed in de praktijk?

De eigenaar van een vervroegd onroerend goed heeft geen specifieke aanpak: via de notaris die verantwoordelijk is voor de verkoop van het onroerend goed, wordt het gemeentehuis op de hoogte gebracht van het besluit om het onroerend goed te koop te stellen. De notaris zal bij deze gelegenheid een intentieverklaring (DIA) naar de gemeente sturen.

Dankzij dit document, op de hoogte van de verkoop van het onroerend goed, zal de gemeenschap kunnen kiezen:

  • het onroerend goed niet te verwerven (binnen twee maanden na ontvangst van de DIA)
  • om het goede te verwerven.

In dit tweede geval wordt de verkoop definitief na het verstrijken van een periode van 2 maanden na de vaststelling van de verkoopprijs. Bij gebreke van een demonstratie door de partijen binnen deze periode, wordt de verkoop als definitief en definitief beschouwd.

Namelijk : de gemeenschap zal de keuze moeten motiveren om haar voorkeursrecht te laten gelden. De lijst met redenen die ter ondersteuning van dit besluit kunnen worden aangevoerd, staat in artikel 300 van de stedenbouwkundige code. Dit zal met name het geval zijn bij de noodzaak om tegen insalubriteit te vechten, verbeteringen ten gunste van het toerisme aan te brengen, erfgoed te behouden, enz.

Recht van eerste weigering en verkoopprijs: welke manoeuvreerruimte voor de eigenaar?

De DIA bevat alle elementen die nodig zijn voor het sluiten van de verkoop, namelijk:

  • prijs en verkoopvoorwaarden
  • details van de geografische locatie van het onroerend goed
  • huidig ​​gebruik van het onroerend goed
  • indien van toepassing, de informatie met betrekking tot de koper die mogelijk geïnteresseerd is in het onroerend goed.

Bovendien specificeert het de informatie met betrekking tot de burgerlijke staat van de verkopende eigenaar.

Als de gemeenschap haar recht van eerste weigering wil doen gelden, kan de aankoop van het onroerend goed snel worden gedaan wanneer een overeenkomst over de prijs van het laatste met de eigenaar wordt gevonden.

In het tegenovergestelde geval, dat wil zeggen als de gemeenschap een aankoopprijs voorstelt die door de eigenaar als te laag wordt beschouwd, kan deze laatste het Tribunal de Grande Instance (meer bepaald de rechter van de onteigening) in beslag nemen verkoopprijs wordt opnieuw beoordeeld door gerechtelijke middelen.

Geschillen kunnen ontstaan ​​als de preventieve gemeenschap bijvoorbeeld slechts een deel van het onroerend goed wil kopen. De gedeeltelijke verwerving kan leiden tot een aanzienlijk waardeverlies voor het resterende deel van het onroerend goed, een prijs rekening houdend met deze devaluatie kan worden vastgesteld door de rechter.

Namelijk : deze intentieverklaringen (DIA) zijn zeer interessante gegevens voor gemeenschappen die zo de beweging van onroerend goed in een vooraf bepaald gebied kunnen volgen, de verkoopprijzen die daar worden toegepast, de staat en de gebruik van gebouwen, …

Om ook te lezen:

  • Verkoop van onroerend goed tussen particulieren: voordelen en risico's
  • Moet u uw hoofdverblijf kopen?
  • Hoe uw huis snel verkopen?
  • Wat dekken makelaarskosten eigenlijk?
  • Wat zijn de methoden voor het realiseren van een inventaris?

Categorie:

Huis