Tegenwoordig wordt het steeds zeldzamer om een ​​flat of huis "contant" te kopen. Het moet gezegd worden dat huishoudens onvoldoende liquiditeit hebben en dat de algemene trend is om op krediet te kopen. Hoewel dit nog steeds mogelijk is - bijvoorbeeld na de verkoop van een ander onroerend goed - lijkt het gebruik van een lening essentieel. Hier is alles wat u moet weten voordat u de beste hypotheek krijgt .

Toch kan het kopen van een hypotheek angstaanjagend lijken. Hoe weet ik wanneer het juiste moment is om een ​​woning te kopen? Is het verstandig om een ​​lening af te sluiten voor huurwoningen? Wat is ten slotte de evolutie van de prijzen en hoe is de huidige situatie? In deze hypotheekgids leggen we alles uit wat u moet weten over leningen en investeringen in steen in de regel.

Hoe werkt een woningkrediet?

Een woningkrediet lijkt een beetje op het levensproject. Het moet gezegd worden dat een woningkrediet de aankoop van uw toekomstige woning kan financieren, of het nu een hoofdverblijfplaats of een huurinvestering is. Deze langlopende lening die wordt terugbetaald via maandelijkse betalingen, vertegenwoordigt een groot deel van de uitgaven van een huishouden. Het kan enkele decennia duren voordat de totale verschuldigde som aan de kredietorganisatie is betaald!

Welke projecten kunnen we financieren met een hypotheek?

Een woningkrediet maakt het mogelijk om de aankoop van een appartement of een huis te betalen, maar niet alleen. Inderdaad, vele andere projecten kunnen met dergelijk krediet worden gerealiseerd. Dit type lening kan dus worden gebruikt om belangrijk werk uit te voeren of zelfs om maagdelijk land te kopen om op een later tijdstip een huis te bouwen. Hoe het ook zij, in alle gevallen moet het bedrag van het geplaatste vastgoedkrediet ten minste € 75.000 bedragen.

Maar een hypotheek kan buiten het klassieke circuit worden afgesloten. Zo kan de abonnee bijvoorbeeld een krediet aanvragen in het kader van een doorverkooptransactie. Als dit het geval is, zal de kredietgever hoogstwaarschijnlijk een overbruggingslening aanbieden, een interessante oplossing die het mogelijk maakt een onroerend goed te verwerven zelfs voordat zijn huidige hoofdverblijfplaats is verkocht.

Een hypotheek kan ook worden gebruikt om de voorwaarden van een andere lening te verlagen. Het idee hier is om de concurrentie te gebruiken om te profiteren van voordeliger garanties: een externe aanbieder koopt een krediet dat momenteel van kracht is en biedt financiering tegen een lagere rente, of de leningverstrekkende bank buigt naar uw verzoek en onderhandel opnieuw over de koers om aan uw voorwaarden te voldoen.

De verschillende soorten hypotheken

Opgemerkt moet worden dat kredietinstellingen leningen aan gebruikers verstrekken volgens vele criteria die bekend staan ​​als "voorwaarden voor het verstrekken van". Deze voorwaarden omvatten de kredietwaardigheid van de kredietnemer (zijn persoonlijke bijdragen, zijn inkomsten) evenals zijn garanties en bankgeschiedenis.

Er is een aanzienlijk aantal leningen om een ​​aankoop in onroerend goed te financieren. Of het nu onroerendgoedkrediet is zonder bijdrage of met bijdrage, deze zijn verdeeld in twee grote families met zeer uiteenlopende kenmerken.

Hoofdleningen

De zogenaamde "hoofdleningen" worden door kredietmaatschappijen verstrekt om het project van een individuele of een particuliere organisatie te financieren. Deze categorie omvat conventionele bankleningen, verdragsleningen en sociale leningen.

Aanvullende leningen

Dan zijn er zogenaamde "aanvullende" leningen voor zover deze een andere lening ondersteunen die het niet mogelijk maakt voldoende middelen te verstrekken om het onroerendgoedproject te financieren. Hier vinden we de beroemde nulrente-lening (PTZ), leningen van de ELP en CEL, de lening Action Housing en een groot aantal gesubsidieerde leningen, zoals de ambtenaar voor kredietopbouw, die loopt van 10 tot 15 jaar volgens de keuze van de lener.

Opgemerkt moet worden dat de meeste van deze vormen van leningen kunnen worden aangevraagd via de websites van de verschillende kredietinstellingen. In 2020 is een abonnement op een online hypotheek inderdaad heel gewoon geworden.

Stappen om te ondertekenen

Het spreekt voor zich dat het zoeken naar de beste hypotheek een cruciale stap is. Voordat u zich tot een kredietmaatschappij verbindt, moet u er zeker van zijn dat aan alle voorwaarden is voldaan om u de meest volledige voldoening te schenken. Om u te helpen deze aanpak beter te begrijpen, legt onze gids de verschillende fasen uit die leiden tot de aankoop van een hypotheek. In deze gids leggen we ook uit hoe u een lening kunt krijgen tegen de best mogelijke onroerendgoedkoers .

Bepaal uw leencapaciteit

Om de aankoop van uw toekomstige woning of appartement te financieren, is het essentieel dat u een simulatie van uw leencapaciteit uitvoert. Als u met bepaalde tools binnen enkele minuten het bedrag weet dat een kredietmaatschappij u kan lenen, lijkt het ons noodzakelijk dit gedeelte van onze gids nader te beschrijven.

Hoe uw koopcapaciteit bepalen?

Leningscapaciteit is het bedrag dat u waarschijnlijk van een bank of makelaar zult lenen. Door uw persoonlijke bijdragen te combineren met wat bekend staat als uw "koopkracht", kunt u het bedrag bepalen dat u uiteindelijk krijgt. Aankoopcapaciteit wordt berekend met behulp van de volgende formule:

Koopcapaciteit = leencapaciteit + eigen bijdrage + gesubsidieerde leningen - notariskosten.

Voorbeeld: u hebt zojuist een nieuw huis gevonden dat voor 150 000 € wordt verkocht. Maar je weet niet of je de middelen hebt om het te kopen. Om uw budget envelop te bepalen, houdt u rekening met:

1. De som van het inkomen van uw huishouden, dat 3.500 € bedraagt. Uw maandelijkse kosten zijn € 1.000. Je hebt 25 000 € persoonlijke bijdrage;

2. Met behulp van een leensimulator leer je dat het bedrag dat je kunt lenen 200.000 € is. Met uw persoonlijke bijdrage is dit 225 000 €.

3. U weet dat de notariskosten € 6.000 zullen bedragen. Uw aankoopcapaciteit is daarom 219 000 €.

De elementen waarmee bij de berekening rekening wordt gehouden

Om de financiële draagkracht van de toekomstige koper te bepalen, worden verschillende cruciale elementen in aanmerking genomen: gezinsinkomen, ontvangen premies en pensioenen, maandelijkse uitgaven, aan de koper in rekening gebrachte huur, het gewenste type woning, het totale bedrag van de persoonlijke bijdragen, de duur van het beoogde krediet, de toegepaste rentevoet, de drempel van maandelijkse betalingen, onder andere. Deze elementen worden uiteraard vertrouwelijk behandeld.

Onderhandel en vergelijk leningaanbiedingen

Onderhandelen is een belangrijk onderdeel van het leenproces. U moet weten dat als u eenmaal een verkoopbelofte hebt getekend, u slechts 45 dagen hebt om tegen een gunstig tarief over een hypotheek te onderhandelen . Meer dan ooit is uw bank overtuigen om u geld te geven met een lage rente.

Welke argumenten voor het onderhandelen over een hypotheek?

Er zijn verschillende dingen die u kunt proberen te benadrukken tijdens de onderhandelingsfase van uw hypotheek. Als uw baten / lasten-verhouding bijvoorbeeld tussen 10% en 15% ligt, wordt u beschouwd als een uitstekende kredietnemer. Sta erop dat uw schuldquote laag is!

Als je een substantieel inkomen hebt en een hoog vermogen, markeer dit dan ook. Tegenwoordig is het erg moeilijk om op te slaan. Als u het geluk hebt om te sparen, deel ze dan met uw bank bij het berekenen van uw financiële draagkracht.

Daarnaast kunt u ook benadrukken dat u in staat bent om gezonde financiën te handhaven. Uw houding, uw vermogen om uw verplichtingen na te komen zonder uzelf in gevaar te brengen, is een bepalende factor bij het verstrekken van de gewenste lening. Gebruik uw oude bankafschriften en bewijs dat u geen betalingsincidenten heeft gehad om de kansen op uw zijde te zetten.

Vergeet ten slotte niet dat de banksector in 2020 extreem competitief is. Banken gebruiken vastgoedleningen om het bewustzijn te vergroten, nieuwe klanten aan te trekken of te behouden. Voor banken bent u niet alleen het antwoord op een eenvoudig gespreksproduct, u bent een drager van toegevoegde waarde. Als de kredietmaatschappij verwacht dat u haar uw inkomen of spaargeld toevertrouwt, vraag dan om onderpand! Uw vermogen, uw professionele situatie, uw gedrag ten opzichte van de hypotheek, zo onberispelijk, zal u toelaten om gemakkelijk over uw lening te onderhandelen of zelfs om uw hypotheek in de toekomst opnieuw te onderhandelen .

Pas het aanvraagdossier van uw lening aan

Nadat u uw leencapaciteit hebt bepaald en over uw hypotheek is onderhandeld, heeft de kredietgever een aantal ondersteunende documenten nodig, die zullen worden gebruikt om uw financieringsdossier voor onroerend goed nader te bestuderen. Zonder deze documenten kunnen de bank, de makelaar of de kredietmaatschappij geen concreet voorstel doen.

Ondersteunende documenten die getuigen van uw persoonlijke situatie

In deze categorie vinden we de identiteitsdocumenten van de lener (s): familieboek, erecertificaat, bewijs van adres, huurovereenkomst, huurontvangstbewijs. Afhankelijk van de burgerlijke staat van de leners, kunnen ook enkele uitzonderlijke elementen vereist zijn.

Bewijs van uw inkomsten en uitgaven

Uiteraard zal de geldschieter u ook vragen hem documenten met betrekking tot uw middelen en uitgaven te sturen. Onder de ondersteunende documenten die aan uw aanvraagdossier voor hypothecaire leningen moeten worden gehecht, zijn: de laatste twee belastingaangiften, de laatste drie loonstroken, de laatste drie bankafschriften, het bewijs van de lopende kredieten (qu ze zijn echt of persoonlijk) en, mogelijk, een verklaring van besparingen op huisvesting.

Ondersteunende documenten met betrekking tot het onroerendgoedproject

Ten slotte vinden we in het onroerendgoedfinancieringsdossier ook: het compromis of de belofte van verkoop (van toepassing op een bestaande woning of de toekomstige verwerving van nieuwe grond), het reserveringscontract voor een verkoop in de toekomstige staat van oplevering (VEFA), het contract van de bouw van een huis of bouwvergunning als de koper van plan is zijn huis op een bouwgrond te bouwen.

Bestudeer het definitieve hypotheekaanbod

Zodra alle bewijsstukken zijn verzameld, kan de bank een leningaanbieding op papier doen. Zoals wettelijk voorgeschreven, wordt dit hypotheekaanbod per post naar de lener gestuurd. Dit document beschrijft de verschillende voorwaarden van de lening en somt de verplichtingen van elke partij op. Vanzelfsprekend zijn de vorm en inhoud van het hypotheekaanbod sterk gereguleerd. Bij dit leningaanbod is een Europese gestandaardiseerde factsheet gevoegd. Deze laatste vat kort de kenmerken van het gewenste krediet samen.

Wat is de geldigheidsduur van het leningaanbod?

Volgens de wet blijft het leningaanbod geldig voor een periode van minimaal 30 dagen na de datum van ontvangst van het document door de toekomstige koper van het onroerend goed. Desondanks kan de geldigheid van het leningaanbod worden verlengd als er een overeenkomst wordt bereikt met de kredietgever.

Bovendien moet worden opgemerkt dat er geen bedrag van de kredietnemer kan worden geëist als de kredietnemer het leningaanbod niet heeft aanvaard. Het moet gezegd worden dat elke aftrek afhankelijk is van de aanvaarding van het leningaanbod, zelfs als daarvoor voorafgaande toestemming is gegeven.

Accepteer de beste hypotheek

Als u een aanbod van hypothecair krediet aanvaardt, betekent dit dat u het definitieve leningsaanbod van de bank, de kredietmaatschappij of het financieringsbureau moet ondertekenen en eventuele aanvullende obligaties. Juridisch gezien kunt u een hypotheekaanbieding accepteren binnen tien dagen na de datum van ontvangst van de aanbieding. De contractie van een hypotheek is immers nog steeds onderworpen aan een wettelijke afkoelingsperiode.

Verplichte informatie opgenomen in de aanbieding

Het leningaanbod moet bepaalde belangrijke informatie bevatten, zoals bepaald in artikel L313-25 van de Franse consumentenwetgeving:

De identiteit van de abonnee, de identiteit van de kredietgever en de identiteit van alle personen die zekerheid hebben;
De voorwaarden voor kredietverlening en het verstrekken van fondsen;

Als de hypotheekrente vast is, een afschrijving waarin de verdeling tussen hoofdsom en rente voor elke looptijd wordt gespecificeerd;

Als de rentevoet van de hypotheek variabel is, een verklaring met de voorwaarden van de variatie van de huidige rentevoet en een certificaat met de duur van de lening en de totale kosten van het krediet, als indicatie;

Het totale toegekende kredietbedrag, de totale kosten en het jaarlijkse rentepercentage (JKP);

De lijst van vereiste garanties, die de toekenning van de lening bepaalt;

Een gestandaardiseerd Europees informatieblad en een speciale vermelding waarin aan de kredietnemer wordt uitgelegd dat hij de mogelijkheid heeft om verzekeringen te verkrijgen bij het orgaan van zijn keuze. Deze stap is niet onbelangrijk omdat hierdoor uiteindelijk de aankoop van onroerend goed krediet mogelijk wordt .

De procedure die leidt tot aanvaarding van het leningaanbod

Als het definitieve leningaanbod geschikt is voor de toekomstige koper van de woning, moet deze deze per post ondertekend aan de bank terugsturen. Hij heeft elf dagen om het te doen. Het poststempel is het bewijs van aanvaarding van het leningaanbod per post.

Opgemerkt moet worden dat de financieringstransactie inherent aan de aanvaarding van het leningaanbod in het algemeen binnen vier maanden na ondertekening door de bank moet worden uitgevoerd. Desondanks is het mogelijk dat vooraf over de deadlines tussen de bank en de lener wordt onderhandeld. In alle gevallen moeten deze termijnen worden vermeld in het definitieve leningaanbod.

In geval van annulering van een hypotheek door de kredietnemer, moet deze het volledige door de bank vrijgegeven bedrag terugbetalen. Wat haar betreft, zij heeft het recht om extra kosten in rekening te brengen. Deze extra kosten moeten ook worden gespecificeerd in de offerte. Artikel R313-22 van de consumentencode bepaalt dat deze uitgaven niet meer mogen bedragen dan 0, 75% van het kredietbedrag. Ze zijn zelfs beperkt tot 150 €.

Ontgrendel vastgoedleningen

Zodra het financieringsagentschap de leningaanbieding heeft geaccepteerd, wordt deze automatisch omgezet in een leningovereenkomst. Wat de verstrekking van middelen betreft, is het protocol variabel, afhankelijk van de aard en kenmerken van het onroerendgoedproject.

Wanneer het doel van de hypotheek is om de aankoop van een appartement of een huis te financieren, doet de kredietinstelling in het algemeen op dezelfde dag als de ondertekening van de definitieve verkoopakte een overdracht aan de notaris. In feite wordt een kopie van de leningsovereenkomst naar de notaris gestuurd, die deze onmiddellijk in de notariële akte bevestigt. Daarna is het de notaris die het geld overmaakt naar de koper;

Als de hypotheek bedoeld is om belangrijk werk te financieren, betaalt de bank doorgaans alle rekeningen. In dit geval zal de vrijgave van de fondsen met betrekking tot de hypotheek geleidelijk plaatsvinden. Vaak gaat de vrijgave van de fondsen gepaard met een uitgestelde terugbetaling. De koper heeft echter de mogelijkheid om met zijn bank over een onmiddellijke afschrijving te onderhandelen;

Als de hypotheek bedoeld is om een ​​onroerend goed te verkopen dat wordt verkocht in de toekomstige staat van voltooiing (VEFA), betaalt de bank de ontwikkelaar volgens de voortgang van de werkzaamheden. Ook hier zal de vrijgave van middelen progressief zijn. Technisch gezien zal elke betaling die door de promotor wordt opgeëist, leiden tot facturering van rente die bekend staat als "delers" over de vrijgegeven bedragen. Exclusief, in het geval van de financiering van een niet-gepland onroerend goed, wordt de terugbetaling van de fondsen niet verwacht tot de levering van het onroerend goed.

In deze hypotheekgids hebben we u de basis geleerd over het aangaan van een lening om uw toekomstige onroerendgoedproject te financieren. U kunt echter ook de onderstaande bronnen raadplegen om uw kennis te vergroten. We hopen dat deze handleiding nuttig is geweest!

Om ook te lezen:

  • Vastgoedtarieven: wat zijn de trends in 2020?
  • Kunnen we een hypothecaire lening aanvragen voor bankverboden
  • Berekening hypothecair krediet: hoe doe je dat?

Categorie:

Financiën